Sigorta uzmanı Balkır Demirkan, Türkiye’de konut sigortası penetrasyonunun neden düşük seyrettiğine dair dikkat çeken bir analiz paylaştı. Demirkan, düşük ev sahipliği oranı, konut stokunun fiziksel durumu, kırsal–kentsel yapı ve kiracılık oranlarındaki artışın, konut sigortasında “doğal bir tavan” oluşturuyor olabileceğini vurguladı.
Sigorta uzmanı Balkır Demirkan, Türkiye’de konut sigortası penetrasyonunun neden istenen seviyelere ulaşamadığını verilerle sorguladı. Demirkan, ev sahipliği oranlarından konut stokunun fiziksel durumuna, kırsal–kentsel dağılımdan yeni konut projelerinin olası etkilerine kadar birçok başlıkta önemli tespitler ortaya koydu.
Türkiye, ev sahipliğinde en düşük oranlara sahip ülkeler arasında
Demirkan’ın paylaştığı verilere göre, Türkiye’de ev sahipliği oranı %56,7 seviyesinde bulunuyor ve bu oran, istatistik açıklayan ülkeler arasında en düşük 9. oran olarak dikkat çekiyor.
Son 4 yılda kiracı oranının 2 puan artarak %28’e yükselmesi ise konut piyasasında hissedilir bir dönüşüme işaret ediyor. Demirkan, bu artışı “ciddi” olarak nitelendiriyor.
Bu tablo, şu soruları gündeme taşıyor:
Avrupa’daki yüksek konut sigortası penetrasyonu ile Türkiye’deki düşük penetrasyon farkının ana nedeni ev sahipliği oranı olabilir mi?
Türkiye’de planlanan 500 bin yeni konut projesi, sigortalılık oranlarını anlamlı biçimde değiştirebilir mi?
Demirkan, bu soruların konut sigortası stratejilerinin yeniden düşünülmesi açısından kritik olduğunu vurguluyor.
Japonya örneği: Düşük ev sahipliği, sınırlı poliçe penetrasyonu
Demirkan, analizinde Japonya’yı “benzer risk profiline sahip karşılaştırmalı bir örnek” olarak öne çıkarıyor.
Dünya Bankası verilerine göre Tokyo’da ev sahipliği oranı, tıpkı Türkiye’de olduğu gibi %50’nin altında. Deprem sigortası yaptırma oranı ise yalnızca %50 civarında.
Bu açıdan Japonya ve Türkiye arasında bazı benzerlikler oluştuğunu belirten Demirkan, şu yorumu yapıyor:
“Yani ev sahipliği düşükse, poliçe penetrasyonu da sınırlı kalıyor gibi görünüyor. Dolayısıyla bu yalnızca Türkiye’ye özgü değil denilebilir.”
Konut stokunun fiziksel durumu: Risk ve hasar yükü tartışması
Demirkan, Türkiye’de konutların sigortalanmasında göz ardı edilemeyecek bir diğer başlığın, mevcut konut stokunun fiziksel durumu olduğunu vurguluyor.
TÜİK verilerine göre içinde oturulan konutların %31,3’ünde şu sorunlardan en az biri görülüyor: "Sızdıran çatı, nemli / küflü duvar, çürümüş çerçeve / doğrama."
Demirkan’a göre, bu tablo kritik bir soruyu gündeme getiriyor:
“Eğer bu istatistik doğru ise, uygun durumda olmayan evlerin sigortalanması = daha yüksek hasar yükü anlamına gelebilir. %31 çok yüksek bir oran ve risk seçimi ve underwriting açısından bu veri kritik.”
Bu çerçevede, yalnızca fiyat ve satış modeliyle değil, risk seçimi ve ürün tasarımıyla da konunun yeniden ele alınması gerektiğine işaret ediyor.
Kırsal–kentsel yapı ve atıl konutlar: Talebi sınırlayan faktörler
Analizde öne çıkan bir diğer başlık, kırsal–kentsel yapı ve buna bağlı konut kullanımı. Demirkan’ın paylaştığı rakamlara göre kırsalda ev sahipliği oranı %81, nüfus oranı ise %70.
Bu veriler ışığında Demirkan, şu yorumu yapıyor:
“Yani evlerin çoğu kırsalda ve bir kısmı boş veya atıl durumda olabilir. Bu da doğal olarak poliçe talebini azaltır.”
Dolayısıyla, sigorta şirketlerinin gerçekçi penetrasyon hedefleri belirlerken, boş, atıl veya ekonomik değeri sınırlı kırsal konut stokunu da dikkate alması gerekiyor.
Sigortalanabilir konut sayısı ve “doğal sınır” tartışması
Demirkan, Türkiye’de konut sigortası penetrasyonunu değerlendirirken bazı kritik sayısal verileri de hatırlatıyor:
Türkiye’de sigortalanabilir konut sayısı: 26 milyon+
İhtiyari konut (bina) poliçe adedi: ≈ 5 milyon
Tek başına yaşayan yaşlı haneler: 1,75 milyon kişi
Hanelerin %15’i ev sahibi değil ama kira da ödemiyor
Konut başına ortalama 3,1 kişi yaşıyor
Bu tablo üzerinden Demirkan şu soruları gündeme getiriyor:
“Mevcut ürünlerle konut sigortası penetrasyonunda doğal bir tavana mı ulaştık?
Kiracılık arttıkça poliçe sayısı daha da mı sınırlı kalacak?
Konut edinme yaşı yükseldikçe poliçe alım davranışları da gecikecek mi?”
500 bin konut projesi yeni bir fırsat penceresi olabilir mi?
Analizin önemli bölümlerinden biri, hükümet ve özel sektör tarafından gündeme alınan 500 bin yeni konut projesinin olası etkilerine ayrılmış durumda.
Demirkan şu soruları soruyor:
500 bin adetlik proje ve benzeri yeni konut projeleri sigortalılık oranlarını etkileyebilir mi?
Konut poliçesi bu kesimlere satılabilir mi?
Bu projeler konut sigortası alanı için “yeni bir soluk” anlamına gelebilir mi?
Yeni ve standartlara uygun konut stokunun, hem banka kredileri hem de daha modern risk yönetimi modelleri sayesinde sigortalanabilirliğinin yüksek olabileceğine işaret ediliyor.
“Belki de konut poliçeleri için ‘başka bir şey’ gerekiyor”
Balkır Demirkan, değerlendirmesini çarpıcı bir sonuç bölümüyle tamamlıyor. Mevcut tabloya bakıldığında, yalnızca satış modelleri ve fiyatlama stratejileriyle konut poliçelerinin istenen penetrasyona ulaşmasının zor olabileceğini vurguluyor:
“Penetrasyonu artırmak için sadece bankaya dayalı poliçe satışı, acentelere çapraz satış, fiyat veya satış modeli yetmiyor olabilir. Krediden bağımsız ama yeni konutları kapsayacak ve prim üretimini artıracak mekanizmalar yaratılabilir mi?”
Demirkan’ın bu sorusu, sektörün önümüzdeki dönemde ürün tasarımı, hedef segmentler, dağıtım kanalları ve kamu–özel iş birlikleri başlıklarını yeniden düşünmesi gerektiğine işaret ediyor.
